Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Заселение в собственную квартиру в новом, только что построенном доме — событие невероятной важности. Чтобы оно не омрачилось проблемами, связанными с недобросовестностью застройщика, нужно еще до приемки жилья проверить все до последней мелочи и правильно оформить документы. В противном случае вам придется исправлять недоделки самостоятельно и «платить дважды».

Разберем, по каким критериям принимать квартиру в новостройке, что нужно проверить и как действовать, если вы обнаружите недостатки.

Процедура и сроки

Законодательство РФ о долевом строительстве гласит, что застройщики обязаны получить разрешение на эксплуатацию здания и после этого известить всех владельцев квартир о своей готовности передать их. Извещение не просто публикуется на сайте компании, но отправляется каждому дольщику письмом с письменным уведомлением о вручении. Уведомление только по e-mail, смс-сообщением — нарушение закона.

Владелец, со своей стороны, обязан в течение недели подтвердить готовность принять объект и не позже, чем через два месяца с момента получения письма провести процедуру и подписать об этом документ — акт осмотра, приемки или дефектовочный, если обнаружились недостатки. Иначе застройщик, по Закону №114-ФЗ, имеет право оформить односторонний документ, и с проблемами вам придется разбираться самостоятельно.

Иногда недобросовестные девелоперы говорят, что у них скопилась очередь из желающих, и нарушают сроки приемки, чтобы не исправлять недоделки. В этом случае нужно сразу же написать претензию, указывая, что вы готовы принять объект, передать ее сотрудникам компании под расписку или отправить письмом с уведомлением о вручении. На нее обязаны ответить за 10 дней. Так вы сможете отстоять свои интересы, если застройщик не устраняет недостатки в квартире — например, получить компенсацию в досудебном порядке. Учтите — это непростая процедура, и для успешного ее завершения понадобится помощь юриста.

Документы и подготовка

Если вам назначили приемку на устраивающее вас время, к ней нужно подготовиться. Просмотрите информацию в соцсетях. В группе дольщиков часто пишут о распространенных проблемах дома, а те, кто уже прошел процедуру, делятся ценным опытом.

Приемка начинается в офисе застройщика. Туда нужно прийти с паспортом, договором и прочими документами на жилье, сверить их и уточнить, действительно ли разрешение на ввод в эксплуатацию получено и дому присвоен почтовый адрес. Если у квартиры несколько дольщиков (к примеру, супруги), и один из них не может присутствовать на процедурах, можно оформить на одного из владельцев нотариальную доверенность — это разрешено.

Важные нюансы:

• не подписывайте акт приемки в офисе, до осмотра, иначе все недоделки будете исправлять за свой счет;
• еще раз прочтите договор, чтобы уточнить все условия по состоянию и готовности придомовой территории, подъезда, производителям оконных блоков и дверей, характеристикам отделки — вам придется проверять соблюдение каждого пункта;
• подготовьте чек-лист для проверки, копию плана объекта (приложение ДДУ), чтобы сверить площадь, расположение мокрых зон, наличие перегородок;
• помните — вам нужно получить не только приемочный акт, но и кадастровый, технический паспорта, экспликацию, гарантии на окна, двери, счетчики.

Перед посещением квартиры нужно подготовить «инструментарий» — как минимум, мел и маркер, электротестер, фонарик, рулетку, зажигалку (для поиска щелей по сквознякам) и отвес. Крайне желательно вооружиться специальными приборами — лазерным нивелирам, тепловизором для поиска утечек тепла, радиационным дозиметром, газоанализатором, электромагнитным индикатором. Их можно взять в аренду у профессиональных экспертных компаний — или просто доверить техническую экспертизу профессионалам.

Процесс приемки

На приемке не нужно спешить и нервничать, даже если сторона застройщика вас торопит. Необходимо последовательно, сверяясь с документами, планом и чек-листом пройти все этапы. За пределами квартиры нужно осмотреть придомовую территорию, начиная от ограждения, а также фасады, подъезд, тамбур на этаже. Далее приступайте к исследованию самого жилья.

Входная дверь и оконные пакеты

Должна легко, но плотно зарываться и открываться, не царапая пол. Нужно проверить исправность петель, ручек, звонка, уплотнительных резинок, надежность прилегания дверной коробки, качество замков и задвижек.

На рамах, стеклопакетах не должно быть царапин — если вы их обнаружили, отметьте маркером (желательно и сфотографировать). Изучите, не заедают ли механизмы, не задевают ли створки подоконник и раму, есть ли наружный отлив и насколько плотно нанесена монтажная пена. Чтобы проверить, не дует ли из окна, вдоль стыка можно провести зажигалкой, свечой, зажать в нем лист бумаги и посмотреть, можно ли его вытащить. Если да — то в этом месте будет сквозить.

Инженерные системы

Чтобы проверить работу вентиляции и тягу, тоже можно воспользоваться горящей свечой. При закрытой входной двери откройте оконную створку и встаньте у выхода. Если тяга хорошая, пламя отклонится к вентиляционной шахте. Если вы проверяете систему летом, учтите — на последних этажах она может не работать, это не противоречит правилам. Застройщик в этом случае устанавливает дополнительные вытяжные вентиляторы.

Для проверки электрики нужно отключить электричество в общем щитке и протестировать временный, нажав кнопку на его корпусе. При рабочем напряжении автоматы отключаются. Вообще же, для качественной проверки электрики нужны приборы — как минимум, тестеры для розеток и осветительных выводов.

Проверяя сети водоснабжения, водоотведения и отопления, нужно:

• проверить, как течет из кранов вода;
• записать показания счетчиков, сверив их серийный номер с документацией;
• проверить запорную арматуру — клапаны, фильтры, краны;
• изучить канализационные выходы — на них должны быть заглушки;
• проверить радиаторы: зимой их работу можно оценить, даже просто прижав руку, а летом — только по косвенным признакам (наличию подтеков и т. д.).

Черновая и чистовая отделка

Если объект сдается с «голыми» стенами, достаточно проверить их ровность, выяснить, нет ли трещин, подтеков воды, зимой — промерить тепловизором, не промерзают ли они. Для квартир с предчистовой отделкой нужно оценить качество оштукатуривания поверхностей, обустройства откосов, разводки, напольной стяжки. Если объект полностью отделан «начисто», проверьте, как уложены финишные напольные покрытия, плитка в санузлах и на кухне, наклеены обои, как работают ручки и петли межкомнатных дверей. Сантехника, арматура должны быть в безупречном состоянии, а ванна заземлена.

Как принять квартиру у застройщика с недостатками и что делать при их обнаружении

Итак, вы все проверили и вам предлагают подписать акт приемки квартиры в новостройке — на что обратить внимание? Прежде всего, на масштаб обнаруженных недостатков — а они в 90% случаев присутствуют. Если недоделки требуют расходов на исправление, нужно составить акт осмотра (дефектовочный). Его со стороны застройщика подписывает сотрудник, уполномоченный выступать от имени компании.

Далее у вас есть два варианта — подписать акт приемки с условием об устранении проблем или не подписывать его. В первом случае нужно обязательно указать сроки исправления. Вы получите ключи и сможете оформить права собственности, но придется отслеживать ситуацию. Если вы отказываетесь подписывать акт, застройщику придется провести приемку повторно. Шансов на своевременное исправление недостатков больше. После устранения проблем вам придется оценить результат и, если он вас устроит — подписать документы.

Перед тем, как принять квартиру у застройщика с недостатками, вспомните, что он обязан устранять их бесплатно, и не отказывайтесь от этой возможности. Однако, даже если ключи вам нужны срочно, и приходится оформлять документы, вы имеете право на бесплатное исправление:

• на дом и оборудование оформляется гарантия, и в течение ее срока застройщик или УК обязаны устранять все недостатки по претензии;
• при самостоятельном исправлении дефектов владелец может потребовать возмещения расходов в порядке, оговоренном законодательством о долевом строительстве;
• чтобы получить неустойку при срыве сроков строительства, проверьте акт приемки — там не должно быть фразы об отсутствии претензий при нарушении даты передачи объекта.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире

Недобросовестные застройщики часто затягивают исправление недостатков или полностью пренебрегают обязанностями. В этом случае владельцам жилья необходимо писать претензии, проводить для их обоснования независимые экспертизы, а иногда и обращаться в суд.

Если вы не знаете, как заставить застройщика устранить недоделки в квартире, обратитесь к профессионалам. «Уральская палата судебной экспертизы» оказывает услуги по оценке качества жилья и защите потребительских прав его владельцев. Эксперты с многолетним практическим опытом найдут все недочеты застройщика и в законном порядке добьются от него выполнения всех обещаний. Если нужно, мы проведем экспертизу для всей жилплощади или отдельных элементов (коммуникаций, отделки). С нами вы получите квартиру, полностью соответствующую характеристикам в документации и своевременную, результативную помощь, в случае если застройщик отказывается устранять недочеты.

Смотрите также:

• Приемка квартиры в новостройке
• Экспертиза квартиры в новостройке