Что делать, если застройщик задерживает сдачу новостройки

Если застройщик не торопится сдавать дом, а сроки уже подошли, то действовать можно разными способами. Например, потребовать с него неустойку или расторгнуть ДДУ.

То, что именно делать, если застройщик задерживает сдачу жилплощади, зависит от ситуации. Рассмотрим, как поступить юридически верно.

Когда можно считать, что застройщик допустил просрочку

Срок передачи многоквартирного здания оговаривается документально и прописывается в ДДУ, подписанном между девелопером и дольщиком. По завершении строительства застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а потом передает жилплощадь гражданину в сроки, указанные в договоре. Они могут быть обозначены точной датой или кварталом. При этом, если документально оговорен срок «третий квартал 2024 года», то застройщик может не сдавать жилье до конца сентября.

Если период закончится, но девелопер не исполнит свои обязательства, то следующий день станет первым днем просрочки.

Каковы могут быть причины перенесения сроков застройщиком

Причин, по которым застройщик может переносить дату, бывает много. И не всегда он виноват в задержке. Однако это не снимает с него обязательства по договору.

Возможные причины срыва передачи недвижимого объекта застройщиком:

• сложные административные препятствия;
• несвоевременная поставка стройматериалов, оборудования подрядчиками;
• длительное подключение инженерных коммуникаций;
• недостаточное количество денег;
• воздействие непреодолимой силы, например, природных катаклизмов;
• отличие фактических и проектных параметров недвижимости.

Если у застройщика не получается вовремя сдать жилплощадь, то он должен сообщить покупателю о переносе даты не позже, чем за два месяца. Строительная фирма может предложить подписать допсоглашение к договору и оговорить в нем новую дату сдачи.

Дольщик не обязан подписывать такой документ, хотя застройщик может предложить взамен хорошую скидку на отделку жилья безвозмездное парковочное место.

Если гражданин согласится подписать допсоглашение, то ожидание увеличится и он не сможет требовать неустойку за просрочку. Однако если застройщик еще раз нарушит оговоренный период, то взыскать с него штрафные санкции удастся.

В чем разница между задержкой сдачи дома и передачей жилплощади

Застройщик может не передать недвижимость вовремя из-за проблем со строительством, неполучением акта о вводе здания в эксплуатацию в день, указанный в соглашении.

Задержка квартиры может возникнуть по иным причинам. Например, потому, что будущий собственник жилища не подписал акт приема-передачи, так как в квартире обнаружились недостатки.

Внимание: застройщик должен сообщить дольщику о готовности передать жилье, а дольщик обязан лично принять квартиру на протяжении двух месяцев. Если он этого не сделает, то стройфирма будет права, если составит акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Однако гражданин все равно сможет требовать бесплатно устранить дефекты. Для этого ему придется отправить застройщику претензию, пока действует гарантия. Она составляет не менее, чем пять лет на переданный объект, и минимум три года на инженерное и технологическое оборудование.

Как рассчитать неустойку с застройщика и когда ее получится взыскать

Застройщик обязан выплатить компенсацию за каждый день просрочки, исходя из времени сдачи жилища. Однако если гражданин подписал допсоглашение и продлил срок, то истребовать штрафные санкции до истечения вновь обозначенного периода не получится.

Неустойку рассчитывают по следующей формуле:

(Стоимость жилплощади по ДДУ)* 1/300* (количество дней просрочки)/* 2* (ключевую ставку рефинансирования Центробанка РФ).

Кроме взыскания финансовых санкций, покупатель вправе требовать возмещения морального вреда и затрат на юридические услуги. Чтобы получить все выплаты, заявлять эти требования надо заранее.

Как истребовать с застройщика неустойку

Деловопер может выплатить ее в добровольном порядке или через суд. Сначала лучше попробовать решить все мирным путем, направив в адрес виновника претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом неважно, принята уже квартира или нет.

Если застройщик не выплатит сумму, когда требуется, или проигнорирует письмо, то можно смело идти взыскивать деньги в суд. При положительном решении стройфирма должна будет перечислить дольщику и компенсацию, и штраф в размере 50% от нее.

Внимание: речь идет не о сумме, которую затребовал покупатель, а о сумме, присужденной судом. Именно с нее будет рассчитываться 50%-ый штраф.

Чтобы получить возмещение, нужно обратиться в налоговую инспекцию и представить реквизиты застройщика, а затем пойти в банк, чтобы он списал присужденную сумму с его счета. Другой вариант — обратиться к приставам в порядке исполнительного производства. Потребуется исполнительный лист в отношении застройщика.

Можно ли отказаться от исполнения ДДУ при нарушении застройщиком срока

Да. Это регламентируется ФЗ № 214-ФЗ. При этом дольщик может расторгнуть соглашение, если застройщик перенес срок сдачи больше, чем на два месяца с даты, указанной в договоре долевого участия.

Целесообразность расторжения договора зависит от ситуации:

• если здание практически достроено, то прекращение ДДУ может быть финансово невыгодно, так как ближе к сроку цена объекта, скорее всего, увеличится;
• когда до заселения в дом еще очень долго, то расторгнуть соглашение, скорее всего, окажется выгодно, так как это убережет гражданина от финансовых потерь и стресса.

В любом случае, чтобы принять правильное решение, нужно тщательно проанализировать ситуацию, все риски и возможные трудности.

Что делать с ипотечной квартирой

При покупке жилья в ипотеку, в кредитном соглашении может быть сказано, что заемщик обязан сообщать банку о любых изменениях, затрагивающих права требования по договору долевого участия в строительстве.

Если в тексте соглашения есть такое положение, то следует обратиться к кредитору с документами, доказывающими несоблюдение сроков передачи объекта. Это может быть уведомление стройфирмы о переносе даты, допсоглашение или судебный акт о признании застройщика несостоятельным (банкротом).

Советы: как действовать, если по вине застройщика возникла задержка

Прежде всего, оцените сроки. Обратитесь к специалистам, чтобы оценить, сколько времени потребуется на завершение строительства дома.

Если застройщик допустил просрочку, то вы можете требовать неустойку и компенсацию за наем квартиры.

В целом, вариантов действий всего три:

1. Дождаться, когда застройщик сдаст недвижимость.

Плюсы:

• юрист потребуется, разве что для взыскания финансовых санкций;
• если вы оформили договор на этапе закладки фундамента, то, скорее всего, сэкономите;
• можно получить налоговый вычет на стоимость жилья и проценты по ипотеке;
• в жилье рано или поздно получится заехать;
• с застройщика может быть получится взыскать штрафные санкции.

Минусы:

• ждать, возможно, придется долго;
• при банкротстве застройщика судьба объекта будет неизвестна, вероятно, найдут другую строительную компанию, которая поменяет проект, чтобы хватило денег и не будет платить неустойку, так как не отвечает за долги предшественника;
• дольщики могут инициировать создание жилищного кооператива вместо застройщика, нанять подрядчиков и достроить недвижимость, что обойдется недешево.

2. Продать жилье.

Если у вас есть право на жилплощадь от застройщика, то вы можете его продать.

Плюсы:

• вы получите суммы, вероятнее, может даже больше, чем заплатили, так как готовность объекта окажется выше;
• даже если застройщик не закончит строительство, это вас не коснется.

Минусы:

• долгострои не очень популярны, поэтому продать дорого вряд ли получится;
• на прибыль придется оформить декларацию.

3. Отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке или расторгнуть его по согласованию с застройщиком.

Плюсы:

• ваши деньги к вам вернутся;
• не придется ждать срока заселения.

Минусы:

• если у застройщика нет денег, то суммы будут возвращаться к вам долго или вообще не вернутся;
• когда просрочки еще нет, но все к этому идет, то отказаться от договора в одностороннем порядке возможено только через суд.

Если застройщик задерживает сдачу дома или у вас возникли с ним разногласия, обратитесь в «УРПАСЭ». Дадим правовую оценку ситуации и подскажем, как действовать дальше. Защитим ваши права и законные интересы на досудебном и судебном этапах.

Смотрите также:

• Экспертиза квартиры в новостройке
• Приемка квартиры в новостройке